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黄岛物流园区的现状和发展方向

作者: 黄岛物流小编 日期:2021-05-08 19:12 访问: 出处: 富源物流总部

  一、黄岛物流园区闲置了60%以上

  早在2012年,就有人说黄岛物流园区闲置了60%以上,这可能只是业内一些人随口说说的,但我们确实可以看到,规划中的大量黄岛物流园区除了围墙外,杂草丛生。

  由于黄岛物流园的面积是以规划面积、设计面积还是建筑面积来衡量一直不清楚,官方统计中没有黄岛物流园“闲置率”的表述。但是,由于笔者一直从事黄岛物流园区的规划,也在很多地区和行业调查过黄岛物流园区,有些还是比较了解的。如果只计算规划或控制的土地面积,保守来说,闲置率应该超过80%,而从建成区来看,所谓闲置率应该低于60%。控制的土地大多缺乏真正的投资,规划面积几万亩,但可能只有几千亩投入建设。因此,当你参观田野时,你自然会看到杂草丛生的荒地。

  还有一个不准确的数字。为仓储黄岛物流园区服务的企业平均总资产回报率仅为0.8%。很多黄岛物流园区没有达到预期效率的原因有很多,各地区服务辐射区域重叠同质化竞争;园区规划缺乏与区域经济发展的有效联系和与产业链的整合;当地政府大喜过望,野心勃勃,园区占地面积明显较大;管理者运营能力差,所有者或经营者缺乏持续投资的意愿。

  很多专家把这一轮黄岛物流园区建设称为“圈地运动”,因为一方面很多地方以黄岛物流园区的名义进行商业地产;另一方面,比较直白,买地就好,等地升值了再卖,没有未来运营的打算。核心原因是地价飞涨使得物流地产投资中的投机比例更高。

  中国从2006年开始实施18亿亩耕地红线,从2007年开始实施土地储备制度。与此同时,国土资源部一直在收紧工业园区和高科技园区的土地审批和土地供应;此外,国内房地产持续火热,房地产价格暴涨数倍。目前只有物流园区的土地在土地使用上受到宽松的限制,这也是为什么当地政府、各企业、营运资金一起盯上物流园区这块肥肉的原因。

  2013年,国家发展改革委会同12个部门发布《国岛物流园区发展规划(2013-2020年)》,确立北京等29个城市为物流园区一级布局城市,青岛等70个城市为物流园区二级布局城市。应该说这是因为一些地方脱离实际需求,片面追求占地和规模的盲目性,以及物流园区“落地难”、“用地贵”、“基础设施投入不足”等问题。

黄岛物流

  二、如何真正实现黄岛物流园区的有效运营

  物流节点城市和黄岛物流园区的层级规划已经统一部署到战略层面,为减少黄岛物流园区闲置奠定了宏观政策基础。需要从地方政府的具体措施和企业的微观运作两方面进行深入思考。

  1、要引入经济利润的概念。经济利润是经济收入减去经济成本,其中经济成本不仅包括会计成本,还包括机会成本,即从其他生产机会中吸引资源所必须支付的报酬;经济收入不仅包括会计上实际取得的收入,还包括资产增值收入,其中不仅包括土地增值收入,还包括黄岛物流园区集约化、规模化带来的利润增值收入,以及与物流相关的各种增值服务带来的利润增长收入;而经济利润是使债务资本和股权资本的投资者在高经济收益的情况下获得高“超额利润”。

  2、了解黄岛物流园区的发展需要两个基本要素:投资和运营管理。

  从投资分析来看,所有投资者在三次投资升值中都看到了土地升值的“超额利润”。有的投资者可以用三分之一的土地做商业地产,有的投资者干脆等着涨。这也是地方政府、投资企业甚至营运资金愿意扩大黄岛物流园规划面积的重要因素,所谓的黄岛物流园规划只是一份圈地之后就束之高阁的文件;但另外两个投资增值项目需要更有效地结合区域经济发展、产业链资源和运营商实际运营绩效。由于黄岛物流园区的平均利润回收期长达10至20年,且伴随宏观经济走势存在各种风险,后两项投资项目的“超额利润”没有得到广泛认可,因此不可避免地会出现“圈地容易落地”的问题。

  3、还需要系铃铛。既然问题由来已久,那么很容易解决问题,就是在规划源头引入经济利润的评价,特别是引入黄岛物流园区自身运营优势带来的集约化、规模化利润以及运营商可能实现的增值服务利润的评价体系。

  黄岛物流园区的出现是由于其与生俱来的自然垄断优势,即通过规模经济和范围经济,形成劳动力池、知识溢出和供应链,形成物流产业集群,进一步汇集物流资源,构建网络优势,降低物流成本,促进第三方、第四方物流、物流金融和供应链金融等增值服务企业的融合。所以在园区的规划中,一定要下大力气,集思广益,因地制宜,创新发展。必须充分把握和优化区域内现有资源,协调区域内外资源,优势互补,突出重点。

  三、黄岛物流园区的规划也应寻求促进增值服务业和企业的发展环境。

  规划一开始就要明确黄岛物流园区的运营模式,哪些政策、措施或资源可能是发展增值服务的潜在需求或条件,让投资者看到后续运营中“超额利润”的预期,让运营商看到未来的发展目标。

  所以黄岛物流园的规划很重要,而黄岛物流园规划的评估审核更重要,因为“磨刀不误砍柴工”。虽然黄岛物流园区的建设有时需要争分夺秒,但前期的科学论证还是不可或缺的。将三种经济利润的“超额利润”引入园区规划,将大大减少黄岛物流园区的闲置。

  希望经济利润能成为黄岛物流园区的“除草剂”。


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